청약 가점은 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장 17점을 더한 84점 만점이다. 민영주택 1순위에서 경쟁이 붙으면 이 점수가 높은 순으로 가점제 물량 당첨자를 정한다. 점수를 잃는 곳은 계산식보다 무주택 판정과 부양가족 인정 요건이라, 아래에서 법령 기준으로 정리한다.
핵심 요약
- 가점 항목은 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 주택청약종합저축 가입기간(최대 17점) 세 가지다(주택공급에 관한 규칙 별표 1).
- 무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 세고, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 센다. 집을 가졌던 적이 있으면 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 센다.
- 직계존속은 신청자가 세대주이고 3년 이상 같은 등본에 있어야 부양가족이 되며, 직계존속이나 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 가지면 둘 다 빠진다.
- 배우자의 통장 가입기간은 50%만큼 점수로 바꿔 최대 3점까지 더할 수 있다(통장 항목 합계는 17점 상한).
청약 가점 84점은 어떻게 나뉘나요?
세 항목의 점수를 단순히 더한다. 배점이 가장 큰 항목은 무주택기간이 아니라 부양가족 수(35점)이고, 한 명이 늘 때마다 5점이 오른다.
| 항목 | 배점 구조 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 1년 미만 2점, 이후 1년마다 2점 | 15년 이상 32점 |
| 부양가족 수(본인 제외) | 0명 5점, 1명마다 5점 | 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점 | 15년 이상 17점 |
| 합계 | – | 84점 |
무주택기간 2~3년치(4~6점)가 부양가족 한 명(5점)과 비슷한 크기다. 그래서 같은 나이·같은 통장 기간이라도 세대 구성에 따라 점수 차이가 크게 난다. 청약홈의 청약가점계산기도 같은 세 항목을 순서대로 고르게 되어 있고, 착오 신청의 책임은 신청자 본인에게 있다고 안내한다.
무주택기간 32점: 언제부터 세나요?
신청자가 만 30세가 되는 날부터 센다. 만 30세 전에 혼인했다면 혼인관계증명서의 혼인신고일부터 센다.
무주택기간은 신청자와 배우자를 기준으로 하고, 입주자모집공고일 현재 세대원 모두가 주택을 소유하지 않아야 한다. 신청자나 배우자가 집을 가진 적이 있다면 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 계산하고, 두 번 이상 가졌다면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준이다. 청약홈은 주택을 소유한 세대와 만 30세 미만 미혼 무주택자는 0점으로 안내한다.
분양권도 주택으로 본다
주택공급에 관한 규칙 제53조는 분양권등(주택을 공급받는 사람이나 입주자로 선정된 지위, 그 지위를 매매로 취득한 것)을 가지고 있으면 주택을 소유한 것으로 본다. 이 기준은 2018년 12월 11일 규칙 개정 때 들어왔고, 개정 부칙에 따라 원칙적으로 그 이후 신고된 분양권등부터 적용된다. 청약을 계속 노린다면 분양권을 사는 순간 무주택기간 계산이 다시 시작될 수 있다는 점을 먼저 따져야 한다.
반대로 제53조에는 주택을 가졌어도 소유하지 않은 것으로 보는 예외가 있다. 전용 20㎡ 이하 주택 1호, 일정 면적·가격 이하의 소형·저가주택 1호(수도권 기준 가격 1억6천만 원 또는 5억 원 이하 등 유형별 기준), 60세 이상 직계존속이 소유한 주택 등이다. 예외마다 조건과 적용되는 공급 유형이 달라, 해당하는지는 모집공고와 청약홈에서 확인한다.
부양가족 35점: 누가 인정되나요?
입주자모집공고일 현재 신청자나 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 있는 세대원이 기준이다. 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 들어가고, 본인은 세지 않으며, 자녀는 미혼이어야 한다.
- 직계존속(부모·조부모, 배우자 쪽 포함): 신청자가 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 있어야 한다.
- 주택을 가진 직계존속: 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 둘 다 부양가족에서 빠진다. 이때는 60세 이상 직계존속 예외(제53조 제6호)를 적용하지 않는다.
- 만 30세 이상 미혼 자녀: 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 있어야 한다.
- 해외 체류·요양시설: 청약홈은 일정 기간 넘게 해외에 체류한 경우와 노인요양시설에 있는 직계존속을 부양가족으로 보지 않는다고 안내한다.
부모와 주민등록을 합칠 때는 점수보다 무주택 판정을 먼저 본다. 무주택기간 점수는 세대원 모두가 주택을 소유하지 않아야 받을 수 있는데, 같은 세대에 들어온 부모가 집을 가지고 있으면 부양가족 점수를 못 받는 데서 끝나지 않고 세대 전체의 무주택 판정까지 달라질 수 있다. 부모가 60세 이상이면 제53조 제6호의 예외가 무주택 판정에 쓰일 수 있지만, 부양가족 인정에는 쓰이지 않는다.
청약통장 17점과 배우자 가입기간 합산
통장 가입기간은 입주자모집공고일 현재 신청자의 주택청약종합저축 가입기간으로 계산한다. 통장 종류나 금액을 바꾸거나 가입자 명의를 변경해도 최초 가입일이 기준이라, 오래된 통장을 해지하고 새로 만들면 점수가 처음부터 다시 쌓인다.
별표 1 비고에 따라 배우자가 주택청약종합저축에 가입해 있으면, 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 같은 표로 점수로 바꿔 최대 3점까지 신청자 점수에 더할 수 있다. 더한 합계가 17점을 넘으면 17점으로 한다. 이 합산은 노부모 부양자 특별공급(제46조)에는 적용하지 않는다.
가점제로 뽑는 물량과 1순위 요건
가점제는 1순위 안에서 경쟁이 있을 때 쓰는 방식이고, 그 비율은 주택 크기와 지역에 따라 다르다. 주택공급에 관한 규칙 제28조 기준은 다음과 같다.
| 구분 | 투기과열지구·청약과열지역 등 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 전용 60㎡ 이하 | 가점제 40% | 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정함 |
| 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 가점제 70% | 40% 이하에서 시장·군수·구청장이 정함 |
| 85㎡ 초과 | 투기과열지구 80%, 청약과열지역 50% | 추첨 |
표의 「투기과열지구·청약과열지역 등」에는 수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적이 50% 이상인 곳)도 포함된다. 1주택을 소유한 세대에 속한 사람과 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대의 사람은 1순위 가점제 대상에서 빠지고 추첨제 대상에 들어간다. 다만 「그 밖의 지역」에서 시장·군수·구청장이 정한 비율로 뽑을 때는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함된다(제28조 제6항 단서).
- 수도권: 통장 가입 1년 경과와 예치기준금액 납입. 시·도지사가 24개월까지 늘려 공고할 수 있다.
- 수도권 외: 가입 6개월 경과와 예치기준금액 납입. 시·도지사가 12개월까지 늘릴 수 있다.
- 투기과열지구·청약과열지역: 가입 2년 경과와 예치기준금액 납입, 세대주, 과거 5년 안에 당첨된 세대가 아닐 것, 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것.
민영주택과 국민주택은 기준이 다르다
84점 가점제는 민영주택 일반공급 기준이다. 국민주택(공공분양 등) 일반공급은 제27조에 따라 1순위 안에서 경쟁이 있으면 3년 이상 무주택세대구성원 중 저축총액이 많은 사람(전용 40㎡ 초과) 또는 납입횟수가 많은 사람(40㎡ 이하) 순으로 정한다. 그래서 민영주택을 노린다면 가입기간과 세대 구성이, 국민주택을 노린다면 꾸준한 납입 기록이 더 중요해진다.
계산 예시: 실제로 몇 점이 나오나
만 38세, 배우자와 미혼 자녀 2명, 청약통장 10년 가입, 무주택 8년을 가정해 별표 1 표에 넣으면 다음과 같다.
| 항목 | 조건 | 점수 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 8년 이상~9년 미만 | 18점 |
| 부양가족 | 배우자 1 + 자녀 2 = 3명 | 20점 |
| 통장 가입기간 | 10년 이상~11년 미만 | 12점 |
| 합계 | – | 50점 |
여기에 부모 두 분이 3년 이상 같은 등본에 있고 두 분 모두 집이 없다면 부양가족이 5명이 되어 30점, 합계는 60점이 된다. 배우자 통장이 오래됐다면 최대 3점을 더 받을 수 있다. 단지별 당첨 점수는 단지마다 다르므로 청약홈 「분양정보/경쟁률」에서 관심 단지의 결과를 직접 확인한다. 점수가 낮다면 추첨제 물량과 특별공급 자격을 함께 확인하는 편이 현실적이다.
정리: 확인해야 할 공식 자료
- 한국부동산원 청약홈 청약가점계산기 — 무주택기간·부양가족 적용기준과 점수 선택(2026-10-17 확인)
- 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙 — 제27조·제28조·제53조와 별표 1 가점제 적용기준(시행 2026. 6. 15. 국토교통부령 제1592호 기준, 2026-10-17 확인)
- 해당 단지 입주자모집공고문 — 지역 구분, 가점제 비율, 1순위 가입기간 연장 여부
기준일 2026-10-17. 정보 제공용이며 투자·가입 권유가 아니다. 제도·숫자는 바뀔 수 있으니 공식 기관에서 최종 확인. 무주택기간과 부양가족 인정 여부는 세대 구성에 따라 달라지므로 청약 전에 청약홈 계산기와 해당 단지 모집공고를 함께 확인한다. 투자정보 책임 고지 참조.