아파트 취득세 기본세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 산식으로 정한다. 실제 납부액은 취득가액·주택 수·조정대상지역 여부·전용면적이 함께 정한다. 이 글은 2026년 10월 현행 지방세법 기준으로 세율, 중과, 지방교육세·농어촌특별세, 감면과 올해 바뀐 점을 정리한다.
핵심 요약
- 1주택 유상취득 기본세율은 6억 원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 산식(약 1~3%), 9억 원 초과 3%다(지방세법 제11조 제1항 제8호).
- 조정대상지역 2주택·비조정 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상·비조정 4주택 이상은 12%로, 기본세율을 대신해 적용된다(제13조의2).
- 취득세에 지방교육세가 붙고, 국민주택 규모(일반적으로 전용 85㎡)를 넘으면 농어촌특별세도 붙는다.
- 2026년 10월 1일 시행 지방세법 시행령 개정으로 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역일 때 일시적 2주택 처분기간이 2년이 됐다. 기본세율 자체는 2026년에 바뀌지 않았다.
아파트 취득세 기본세율은 얼마인가요?
중과 대상이 아닌 주택 유상취득이면 취득당시가액에 따라 1~3%다. 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고, 6억 원 초과 9억 원 이하 구간만 가액에 따라 세율이 이어서 오른다.
| 취득당시가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100 |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억~9억 구간은 계단식이 아니라 산식이다. 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목은 이 산식으로 세율을 구하되 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산하도록 정한다. 예를 들어 7억 원이면 7 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.6667%, 8억 원이면 2.3333%다. 이 구간에서는 취득가액이 1억 원 오를 때마다 세율이 약 0.67%p씩 올라간다.
다주택 중과: 8%와 12%
지방세법 제13조의2는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과세율을 정한다. 중과세율은 기본세율에 더하는 것이 아니라 기본세율 대신 적용된다. 법 조문으로는 4%(제11조 제1항 제7호 나목)를 표준세율로 하고 중과기준세율(2%)의 200%를 더하면 8%, 400%를 더하면 12%다.
| 취득 후 1세대 주택 수 | 조정대상지역 | 조정대상지역 외 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택 제외) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
조정대상지역이 아니어도 3주택이 되는 취득은 8%, 4주택 이상은 12%다. 어느 곳이 조정대상지역인지는 지정·해제에 따라 바뀌므로 계약 전 국토교통부 고시와 관할 구청에서 확인한다.
주택 수를 셀 때 빠뜨리기 쉬운 것
중과 판정의 주택 수에는 아파트만 들어가지 않는다. 지방세법 제13조의3에 따라 조합원입주권, 주택분양권, 재산세를 주택으로 내는 오피스텔도 소유자의 주택 수에 더한다. 시행령 제28조의4는 일부 소형 신축 빌라·도시형 생활주택처럼 기간과 가격 요건을 갖춘 주택을 주택 수에서 빼는 예외를 두고 있어, 해당 여부는 관할 구청에 확인한다.
취득세 말고 또 내는 세금은?
지방교육세가 항상 함께 붙고, 국민주택 규모를 넘는 주택은 농어촌특별세도 붙는다. 두 세금을 빼고 자금 계획을 세우면 잔금일에 돈이 모자랄 수 있다.
- 지방교육세(지방세법 제151조): 기본세율 주택은 취득세율의 10분의 1(1%면 0.1%, 3%면 0.3%), 중과 주택은 (4% − 2%) × 20% = 0.4%로 고정이다.
- 농어촌특별세(농어촌특별세법 제5조): 취득세 표준세율을 2%로 바꿔 계산한 세액의 10%다. 기본세율 주택은 0.2%, 8% 중과는 (2% + 4%) × 10% = 0.6%, 12% 중과는 (2% + 8%) × 10% = 1.0%가 된다.
- 농특세 비과세: 농어촌특별세법 시행령은 「주택법」의 국민주택 규모 이하 주거용 건물을 서민주택으로 보아 비과세한다. 일반적으로 전용 85㎡ 이하가 여기에 해당한다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하 / 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 기본 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% / 1.3% |
| 기본 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% / 3.5% |
| 중과 8% | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% / 9.0% |
| 중과 12% | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% / 13.4% |
계산 예시: 8억 원 · 전용 85㎡ 이하
취득가액 8억 원이면 6~9억 구간이라 산식으로 세율을 구한다. 8 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.3333%다.
- 취득세: 8억 × 2.3333% = 약 1,866만 원
- 지방교육세: 취득세율의 10분의 1(0.23333%) = 약 187만 원
- 농어촌특별세: 85㎡ 이하이므로 0원
- 합계: 약 2,053만 원
같은 아파트를 조정대상지역에서 일시적 2주택이 아닌 두 번째 주택으로 취득하면 8% 중과가 적용된다. 취득세 6,400만 원에 지방교육세 0.4%인 320만 원을 더해 약 6,720만 원이 되어, 1주택 취득보다 세 배 넘게 많다. 실제 세액은 끝전 처리와 감면 여부에 따라 달라지므로 신고 전 위택스나 관할 구청 세무과에서 다시 계산한다.
일시적 2주택: 2026년 10월부터 무엇이 바뀌었나
이사·학업·취업 등으로 집을 한 채 더 사면서 종전 주택을 정해진 기간 안에 처분하면, 새 집은 중과 대상인 「1세대 2주택」에서 빠져 기본세율을 적용받는다. 처분기간은 원칙적으로 3년이다.
2026년 9월 30일 개정되어 10월 1일부터 시행된 지방세법 시행령 제28조의5는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 처분기간을 2년으로 정한다. 개정 규정은 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득부터 적용되고, 2026년 8월 26일 이전에 새 집 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전 규정을 따른다. 기간 안에 처분하지 못하면 중과세율 적용 대상이 된 날부터 60일 안에 이미 낸 세액과의 차액을 신고·납부해야 하고(지방세법 제20조 제2항), 하지 않으면 가산세가 붙는다(제21조).
감면과 특례세율
- 생애최초 구입(지방세특례제한법 제36조의3): 본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없고 거주 목적으로 12억 원 이하 주택을 유상취득하면 2028년 12월 31일까지 감면한다. 산출세액 200만 원까지 면제(넘으면 200만 원 공제)이고, 전용 60㎡ 이하·3억 원(수도권 6억 원) 이하 아파트 외 공동주택 등과 인구감소지역 주택은 한도가 300만 원이다.
- 증여: 무상취득 세율은 3.5%다. 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%(4% + 중과기준세율 400%)가 적용되며, 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 받는 경우 등은 제외한다(지방세법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6).
- 상속: 농지 외 부동산 상속 세율은 2.8%다. 상속인이 속한 1가구가 1주택이 되는 상속은 세율 특례(제15조 제1항 제2호)를 받을 수 있다.
신고·납부는 원칙적으로 취득한 날부터 60일 안에 한다(증여 등 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월). 기한 안이라도 등기를 먼저 하려면 등기 신청서 접수일까지 납부해야 한다(지방세법 제20조).
정리: 확인해야 할 공식 자료
- 국가법령정보센터 지방세법 — 제11조(표준세율·산식), 제13조의2·제13조의3(중과·주택 수), 제20조·제21조(신고·추징), 제151조(지방교육세). 시행 2026. 7. 1. 기준, 2026-10-17 확인
- 국가법령정보센터 지방세법 시행령 — 제28조의4(주택 수), 제28조의5(일시적 2주택), 제28조의6(증여 중과). 시행 2026. 10. 1. 기준
- 국가법령정보센터 지방세특례제한법 — 제36조의3 생애최초 감면
- 국가법령정보센터 농어촌특별세법 — 제4조 비과세, 제5조 세율
- 위택스와 관할 시·군·구청 세무과 — 취득세 신고·납부, 주택 수와 조정대상지역 해당 여부
기준일 2026-10-17. 정보 제공용이며 투자·가입 권유가 아니다. 제도·숫자는 바뀔 수 있으니 공식 기관에서 최종 확인. 주택 수 산정과 감면 요건은 개인 상황에 따라 달라지므로 계약 전에 관할 시·군·구청에서 확인한다. 투자정보 책임 고지 참조.